有钱全款买房还是贷款买房好（普通工人贷款买房普通人掏空家底全款买房,富人有钱也贷款！背后真相竟是这样!)

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：星叔，你好，本人夫妻双方都在四线城市上班，一般的工薪阶层，孩子在外省上大四，也有准备考研，前段时间去看了福州桂湖的碧桂园.悦玲珑楼盘，也有在网上看闽侯南屿南通的房子，感觉有些压力，主要是考虑过几年如果孩子会回福建福州的话，郊区有套房也可以过渡一下，所以很快就下订了碧桂园的一套一楼边套，没有架空层，可是这几天又有点纠结，毕竟现在桂湖真的比较偏，北二通道开通了是怎样还是未知数，里面楼盘多，投资客应该也多，买了万一要出手的话有没有接盘侠，交了2万定金了，请问星叔，桂湖碧桂园值得买吗？还是及时止损，干脆等几年看看孩子在哪里再买，谢谢

回答：你好，福州桂湖投资不值得买，将来容易站岗，缺少接盘侠。

福州的城市规划，四个字：东扩南进

即重心围绕长乐新区发展，可以看到近年来发展比较热的几个版块：长乐滨海、三江口、南通南屿。

桂安和桂湖区位上属连江，离福州市区的距离也不算近。投资来看太偏远了，比较适合旅游渡假，投资很难有接盘侠。

福州最好的投资地段长乐滨海新城，闽侯高新区大学城附近，仓山区的三江口。预算有限，投资宁可买核心地段小户型 配合出租，也不要去买郊区远大新，如果预算实在有限，也可以再等等 蓄蓄力，避免着急上车而踏空。

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提问：星叔好！我目前自主是七宝万科的花园洋房，房龄2002年的多层。还有一套徐泾镇锦绣逸庭180平的大平层，生活不方便，3年都没有涨了。我想卖掉其中一套置换更好一点的房产自住，你看卖哪一套比较好，置换去静安新城区域还是皇都花园那里好呢？盼您的指点！非常感谢！

回答：上海的房价经过2017-2019的横盘，现在逐渐出现了量价齐升的走势。上海是涨一波横盘三年再涨一波。

徐泾的房子随大势近三年也是是处于横盘状态，现在已经到底部拉升状态，整体来说潜力还是很大。

锦绣逸庭还算是不错的区域，位置好，大虹桥片区，品质尚可，旁边有万达商圈，

但是房子供应量偏大一些，具体价值需要根据房源来比较性价比。

锦绣逸庭建议继续持有。优先卖掉七宝万科，一般不推荐楼梯老房子，因为老房子不管是租金还是售房市场都在坍塌。

静安新城可以的，离漕河泾园区不远，可以考虑

皇都花园房子是不错的，就是价格也挺贵。市场定价，单价略高，不太适合投资，不过自住无妨，喜欢的话可以买。

提问：星叔，你好！麻烦发一下内部资料！

我还有几个问题想咨询

1. 夫妻共有两套房，目前在出售一套华南明宇55平米房，一房改成了两房！有租客，当中介3周带看过2次，中介挂130万各付，想问一下怎么能快速卖出，有贷款48万，理想到手70万以上。

2. 这套房卖出后，要重新购入一套。现有两个方案，第一用父母名字做接力贷，以首套买入，但是学区用不了，第二把现住的这套贷款还清，过户给老公，用我的名字买（我名下没有贷款记录）这样首付就需要借钱。想听听你的意见。

3.珠海建发央璟这个新楼盘适合入手吗

回答：1，卖房，第一是时机，第二是勤奋，第三是装修、谈判等技巧。

大风起兮猪飞扬，大涨时候，什么盘和价格基本都能卖出。但是时机有时很难选择，特别是碰到急用钱的时候。

如果是没有好的时机，就需要更加勤奋，深入地推，放盘周边3公里内的所有家中介。

买房跑断腿，卖房更是跑断腿。卖房的难度比买房要难。开发商用广告卖新房，最大化的扩散楼盘信息，吸引到“有缘人”。

你不放点血鼓励鼓励，中介不会大力给你推。

额外奖励成交的中介吧。再说了，其实卖房的核心不是以某个很爽很高的价格卖出去，而是“卖房的前提是买房”，卖房不在乎什么5万10万的，而是在乎你要买的房子，笋盘的系数有多深。

这涉及到速率与置换的预期效率。

当然了，一般而言，相对不错的装修，确实吸睛，有利于流动性；

而降价，也确实是最有效提高流动性的办法。

这里面有个特点，如果是总价高的房子，降价的效果不明显，因为客户量小，需要“碰运气”。

如果是总价低的刚需房，功能型的，价格敏感，稍微降点价格，流动性还是不错的。

2，如果有学区需求，就用你的名义买，还清后可以JLH，也可以做一笔抵押，再换核买入。如果没有学区需求，不想JLH，就可以直接开发父母老人票，做接力贷买入。

3，珠海建发央璟这个盘周围有工厂，噪音大，环境比较差。改造工厂十年内是不可能实现的目标。周边配套也不怎样。撑不起4万多的价格。

但是你是学区房+自住，按照珠海香洲动则上3万的单价，再加一个学区，稍微能像样点的自住房，就得这个价格了。

所以虽然我们明知道当下买这样的房子有点高位接盘，但也没有办法，因为自住还学区需要。

另外还有优特广场·桂语香山、五洲花城三期可以看看，都是学区不错的。

提问：本人呼和浩特有房两套，一套现月供5000左右。，每月收入1万左右，还有其他些额外收入，老家四子王旗有拆迁房未下来两个门脸三个车库，问一下像这样的城市以后是先卖掉吗？如果有了资金投资哪些城市比较合适我，更方便些。还是做一些基金投资或是其他的更好些。谢谢

回答：你好，四子王旗房子持有没有太大价值，建议尽早出手卖掉。

关于理财的一些观点，身边很多人，名校毕业，智商也挺高，然后也想理财，炒股票，买基金，最后都亏多赚少，而且耗费精力。

这种回报伴随着风险，还不如买房稳妥。比如不鼓励投资买房的政策十几年前就有了，结果呢？房价是最稳妥跑赢通胀的资产。

所以建议你还是投资买房，关于选筹具体还要看你的预算。

一线城市目前推荐:北京上海广州，其中广州上车门槛最低，房票也容易搞定。优先建仓一线城市，结合你的房票情况再做判断。

二线城市推荐:武汉重庆成都杭州等，武汉已经是这一轮行情的启动初期，可以大胆买入。武汉投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：星叔，巴宾路房子投资怎样？想全款买房，不想欠钱。贷款压力很大。

回答：在巴滨路再买一套，作为理财投资也好。但是不建议全款买。

穷人与富人的差别就是穷人害怕欠债，富人往往是欠了一屁股债，而且也不想还，还想欠更多的。首付要贷点款借点钱有什么可怕的，压力大一点也无所谓啊，要想房价上涨的是你永远赶不上的，买其他的理财产品，是赶不上房价上涨和通货膨胀幅度的。现在欠一点点钱，一年半载之后你就挣了。

贷款买房比起全款来，最大的好处在于，你会有更自由的现金流。

真正的富裕，并不意味着你有多少钱，而在于你需要花钱时，有足够的钱来花。

跟银行借钱买房，就是多负债，扩大自己的现金流，意味着在未来出现难得机会时，你有足够的流动性来启动它。

虽然很多人抱怨发展机遇太少，但在一个经济增速常年在6%以上的国家，这样的机会还是很常见的。

如果全款买房，意味着你主动收紧了自己的流动性，让自己变得更加局促，而不是更自由的选择。

贷款买房就意味着，你可以用最低的成本，从银行那里撬动几十万、甚至几百万很便宜的资金，迅速放大自己的财富。

人的一生中，大约只有一次机会，负债率可以达到70%，而且是这样便宜的贷款。对于大多数人来说，这唯一一次机会就是买房。没有道理浪费它。

提问：户口天津，坐标北京，纯投资，手头有27万的存款(所有的钱了)，现在纠结是买天津还是买重庆。

①买天津，加上父母的钱，首付可以在45，但还贷压力太大了，不能有事不能生病。

②买重庆，首付25左右，我了解到可以买到地铁盘。

听听星叔的建议呢？买哪个城市呢？买房除了首付要预留出多少现金流合适呢？

如果买天津，买南湖还是买北辰科技园

如果买重庆，买哪个板块的哪个盘比较好呢

回答：我更倾向于你买天津，子弹45，可以考虑北辰：地铁5号线，环内，价格低廉，这是吸引增量新天津人的重要手段！

北辰作为中低门槛住宅的重要备选区域，也在一点点的通过产品升级会把门槛逐步做高，未来面积小，门槛低，能有点轨道交通便利的房子会越来越少。

北辰区刘园片区的热度，除了和安居限价还迁的人口导入底子有关。更主要的是地铁一号线的拉动。低价地区环城出行的最佳依赖一定是地铁！

北辰永旺周边为代表的北部是北辰各个开发商云集的地方，土储也多，地铁5号线也通了。

未来城也在走量，甚至自成一派，加上地铁的加持，也没什么问题。

选择北辰的房子：

1.不要买大，小两室，小三室为佳，门槛很重要，两室控制在180万左右，三室200多

2.尽量贴近地铁，徒步能走到地铁站

3.尽量选择大品牌

4.环内。

环外最少要4号线动工才能活泼起来。尽量还是选环内，如果受门槛局限，也还可以。

天津投资回报率最高的板块及楼盘具体详见知识星球内部

提问：您好星叔，黑龙江三线城市有一套房子自住无贷款，子弹90，不想存银行缩水，受各大城市购房限制，可投资的房产选择不多。准备在南方投资房产并持有10年以上，目前研究了：

1.昆明呈贡新区：昆明市政府，大学城，昆明南站所在，未来有3条以上地铁线，气候宜人，适合养老。

2.惠州大亚湾地区，从去年10.1到现在，受各种利好政策（地铁，轻轨，深圳限购，各种化工大项目投入）加持，二手房已有2成的涨幅，因为深大城际确定修建的关系，大亚湾中心区惠亚医院附近该轻轨终点站的附近房子被热炒，一年内从9.5k变成了12k。大亚实地考察后发现近几年人气逐渐上升，但空置率还是不小，看过星叔有关大亚湾的回复对大亚湾并不看好，5年以后轻轨修建好后，轻轨会不会成为深圳外溢的一个突破口？轻轨沿线和地铁沿线的房子是否值得购买呢？

3.因限购可选的城市实在不多，星叔是否可以推荐非限购地区的房产吗？

回答：你好，子弹90，还是首套资格，投资上其实选择性还是不少，不要被限购给限制了想法，有些城市破限并不难，而且往往越限购的城市越有长持价值。

你说的这2个城市，纯投资都不是非常好。

昆明是个很神奇的城市。虽然不一定进前20，但战略地位毋庸置疑。如果是本地土著，我觉得可以精耕，与昆明共进退。

但是外地只是想来资产配置的，我觉得倒没必要大长线放大头寸在这里。

大亚湾这种地方纯属垃圾资产，房子天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。

根据你的需求来看，首推广州（本科学历+半年社保可以落户），目前深圳+东莞调控升级，广州今年是比较好的进场时机，次推珠海（气候比较适宜 比较适合老人居住），也可以享受大亚湾的红利。

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提问:星叔，我现在想操作卖小换大，有两个天晟明苑的48方，低楼层，打通了带一个大露台，办公室装修，一直是白用的，现在打算一起卖，收400w。这个价格合理吗?之前也没操作过卖房，现在只是放给一家中介，我应该多放几家周边的中介店吗?

回答：一般不建议你这个放卖的价钱。

但是从你的问题来说，你这个是两套小面积，那需要两个名额打通的来卖，这样子需要双证资格。这是非常不好卖的。

你可以做的事是把它恢复原状。分拆来卖，这样子还好一点。

全部的中介都放盘，这是基本要素，另外就是把它恢复原样之后了要把它弄干净。要知道你的小房子本身没有特别强的学位，这个要靠低总价来让人家上车用的，那就必须要把它弄一下，不要说太漂亮，干净整洁就可以了。

不要多花多少钱在里面，这种房子是总价敏感型的房子，你如果把钱花在装潢上了，还不如直接降价好卖。

最快的方法也是你要给中介那边许多一定的中介费，就比如说你实收200万一套的放卖204万，然后只要202万成交了，这差价2万块钱就是他的佣金。如果他203万成交了，那3万块钱就是他佣金。

提问：星叔你好，坐标西安，目前三桥地铁口华润二十四城一套108自住房，工作位置变动，意置换。1.该房生活方便，感觉有升值空间，有些舍不得卖。2.老公在港务区工作，我即将在经开工作，距离较远。3手上资金只有十几万。方案如下:

1.该自住房卖掉，在经开或浐灞靠近经开的地方首付一套三室二手学位房，或者四室新房，一步到位，改善居住。

2.自住房等升值后再卖，用手头少量现金再想办法凑一点在距离单位较近的地方首付一套二手小两室，资金问题考虑楼梯房，凑合居住两年，后面再置换。

3.维持现状，上班通勤辛苦一点，等孩子快读完小学，初中前再置换中学学区房，再改善。

请房叔给下建议，如果建议置换，请推荐下楼盘，感谢

回答：从西安目前静淡市和区位优势来说，我确实不建议你现在出手地铁口房子，价值被低估，不是出手最佳时机。

上面3个方案都有优劣，我建议你采取"投住分离"，就是现在房子继续长持，不住可以出租，另外在工作附近租个房子过渡，而没必要买个老旧楼梯房，以租换租。

同时继续蓄力，扩大资金流，如果以后长期在那边工作，再考虑买一个好点的新房或二手次新自住，最终达到一套自住一套投资。

很多人的第一套、第二套、甚至第三套房都是从居住角度去思考、去选筹，略微懂的人更是希望居住兼顾投资。但是我们真的能做到住投兼顾吗？建议转变观念是住投分离。

投住分离本质是解决三个约束：认知约束、资金约束、需求约束。

认知约束：由于自身认知不足，而迟迟不买、或者挑三拣四无法建仓；

资金约束：局限于居住需求但资金又不足，错失投资良机；

需求约束：用买房来解决自己的居住需求时，当不满足自身偏好或者需求时不买入而眼睁睁看着房价上涨最终无法建仓。

不能将住与投分开考虑是很多小白和初级投资人的通病。

很多刚走入社会的年轻人，或者刚到一线的三、四线人，甚至对于倾其所有购入首套房的人而言，他们的首要矛盾是有限的资金与无穷欲望之间的矛盾，总认为掏这么一大笔钱，总要买个自己喜欢的，于是位置、楼层、户型、朝向、交通、甚至小区环境、配套、开发商品牌都要考虑进去，往往思量许久、反复琢磨，最终却无法出手，延误购买时机。

也有人认为买房这么麻烦，一劳永逸。于是要一次到位，或4房3厅，或别墅豪宅，下定决心未来不再折腾。

还有人不过30多岁，到了某处山清水秀之处，于是认为自己会在这里养老，担心未来房价飞涨，早早买入一套为养老做准备。

对于绝大部分首套房购入者，尤其是一线的年轻移民，都不具备投资住房的眼光和能力，很多时候连“住”这件事都想不清楚---例如处房情节、外景情节、郊区情节、品牌情节，更不要说兼顾投资了。

在资金有限的情况下，其实往往买不到合适的住房，而且此时秉持着错误的购买观念，认为要买大户型、大开发商、花园漂亮、配套齐全，但是有限资金怎么可能买到这样的住宅。

此时如果将资金配置到市区低估房，未来升值的空间要大很多。

既可以让自己的资本获得最快的提升，又可以避免早期购房的失误。在消费效用上可以追求最大化，在资金的利用率和投资回报率上也可以追求最大化。

对于一般人而言，建议要把居住和投资区分开来，不要被自己的居住思维所困扰而不能建仓，买入是从零到一的行为，意义十分重要，要追求买入有价值的房产而不是买到自己满意的房产

提问：星叔，最近想买套房改善下。转了下二手房和新房市场，青岛现在二手市场，感觉很弱、好房子比较少、也不合心意，有好几个房东表示都可议价。

但市区的新房价格坚挺，甚至却还在不断涨价呢，涨的都快让人够不着了。按理说现在国家让稳定，可事实并不如此。

市区动不动3-4万左右的新房，这个房价涨价势头还能跌回来吗，是等等出手还是现在出手？

回答：新房，是开发商自行定价，如果价格不坚挺，情绪表现的很悲观，项目楼盘可能更卖不动，毕竟都是买涨不买跌。如果价格真跌了，大家可能会继续观望，等待它跌得更多入手。反之亦然，如果价格坚挺，一期更比一期贵，购房者反而更愿意早点入手，和后面几期买的业主相比，反而觉得自己赚了。

二手房价格，是根据市场真实情况而定价，业主们大部分只有一套房子拿来卖，市场不好，只能通过降价来早点卖掉出手。不像新房，如果降价，会继续给接下来的楼盘造成很大伤害。

如果有合适的楼盘，目前是可以选择入手的，如果没有，也不用着急，现在青岛市场没那么热，慢慢挑。

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提问：星叔，省会城市体制内工作比较轻松一天工作7小时，月薪5000，县城还有一套房在贷款，在省会城市买房很难，在考虑要不要辞职跟朋友创业开公司，但是自己又没有经验又怕有风险。

回答：工资收入很难直接买房，但是工资是滚雪球的第一桶金，而且可以通过工资获得贷款，获得机会，这是工资非常重要的价值。

我不赞同毫无头绪的辞职创业，月薪五千的稳定没有什么值得讽刺的，平均工资也就是几千块，大多数人都是普通人，但是普通人一样要努力，保持稳中有升，而不是为了盲目追求暴富。

危机时代，最重要的是把控风险，该买的保险买，避免因病致贫；不该辞职不要辞职，避免断供风险。

但是我赞同要有危机意识、进取意识，要去思考如何做的更好，副业也可以为了主业服务，学无止境，只有不停的努力和尝试，才有上升的机会。闲一点的体制内工作，可能更利于发展副业。这里副业的定义从来不是用来贴补家用的。真正能赚到大钱的，都不是靠主流市场。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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